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解读物权法 共有部分产生收益归业主
作者:佚名    信息来源:本站原创    点击数:    更新时间:2011-03-14
十届全国人大五次会议16日表决通过物权法和企业所得税法。国家主席胡锦涛签署第62号、第63号主席令分别予以公布。昨日,新华社受权全文播发这两部法律。

  物权法分总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条,2007年10月1日起施行。物权法规定,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

共有部分产生收益归业主

  物权法第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  全国人大常委会法工委副主任王胜明说,物权法规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

  对于在小区共有道路上停放汽车,并收取相关费用的现象,北京大学法学院教授尹田指出,法律规定,占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

物权法明确保护“阳光权”

  物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定,为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

  物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

    解析:近年来,随着城市建设速度加快,住宅建设用地供应趋紧,部分开发商违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大;有些人甚至为求便利,私搭乱建,影响相邻建筑的通风、采光,使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

  物权法第八十四条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

  据民法专家王利明介绍,物权法明确了物的权属,侵权责任法则将明确权属受到侵害该怎么办。全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定侵权责任法。
  
物业去留由业主共同决定

  物权法第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

  短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广、对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

  对此,物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  物权法同时明确,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是,当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,物权法亦明确规定:“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
  
住宅用地满70年自动续期

  “住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”物权法的这一规定,回答了广大群众关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。

  我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。

  据全国人大常委会法工委有关负责人介绍,我国从上世纪70年代末开始改革开放,当时出让的一些土地使用期限较短,只有30年,很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房,使土地使用权期满的问题更加引人关注。

  虽然物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”,但是,不少人注意到,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

  对此,全国人大代表王焕永表示:“中国老百姓从改革开放到今天,好不容易有了房子可以传下去,如果到了孙子那一代,房子的情况还说不清,多让人不放心!”他建议,国家在制定相关的规定时,一定要慎之又慎、反复斟酌。
  
国有财产禁止任何单位和个人侵占

  针对当前国有财产流失的实际情况,物权法在坚持平等保护原则的基础上,强化了对国有财产的保护。

  ——物权法明确了国有财产的归属:“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。”法律并规定了哪些财产属于国有财产,防止因归属不明确而造成国有财产流失。

  依据宪法和有关法律,物权法明确规定国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产等;并规定,国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

  ——物权法强调“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。物权法规定:“违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。”

  ——物权法还对监管不力造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”。
  针对国有财产监管中存在的问题,物权法规定:履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
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