商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二十条解读

●尊重当事人的“意思自治”
　　该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则。”
　　建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

　　●想说“合同无效”不容易
　　《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。
　　《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得《商品房预售许可证》，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。
　　而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。
　　点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是“以人为本”的原则进一步深化。

　　●特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款
　　在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装“楼盘”，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就“一厢情愿”地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现“误差”如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。
　　《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。
　　“解释”第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。
　　点评：销售广告和宣传资料切不可“漫无边际”，开发商要“诚信”，购房者要“当心”。

　　●慎签《认购书》
　　在商品房交易中，为了保证买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的“定金”，并签订《认购书》，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭证。对于购房者来说，在签订《认购书》并交付一定“定金”后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不签订正式合同，或者是放弃购买《认购书》中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。
　　《认购书》毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的《认购书》约定的仅仅是：1、购房者认购的房号、面积、单价、总价；2、交付定金的数额，同时还约定，乙方（购房者）须在签署本《认购书》后×日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在约定期限内不签订该合同，甲方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。
　　从法律效力上说，一旦在《认购书》里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者“不能和约定的时间里签订合同”而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金；而购房者认为开发商的合同条款和签订《认购书》时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商“出尔反尔”造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。
　　“解释”第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　根据对该“解释”的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，“应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，购房者的定金就很可能被“扣缴”了。
　　所以，购房者在签订《认购书》时，要注意以下问题：1、签订《认购书》之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在《认购书》中确认。2、为避免因“定金”的约定使双方产生纠纷，建议在签订《认购书》时，尽可能将“订金”代替“定金”。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，“订金”可以全部返还。 当然，作为开发商来讲，签订《认购书》，是保证房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用“订金”这种相对没有法律惩罚性的方式签订《认购书》，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。
　　点评：法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。

　　●解决面积“缩水、涨水”问题法定化
　　《商品房销售管理办法》作为部委规章，对此也有明确规定，即房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照规定的原则处理。
　　该规定以“解释”的形式出现，对制止开发商滥增减房屋面积，有了更明确的法律依据和标准。

　　●交易不诚信，开发商被严惩
　　在房屋交易中，由于房屋的实际转移和取得房产证的时间不相一致，购房者往往在实际占有使用房屋很长时间以后，房屋的产权一般还在开发商名下，有的开发商就因资金紧张，将以售出的房屋作抵押贷款，这无形中就给购房者增加了风险。
　　为此，该“解释”第八条规定，对于开发商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行为，购房者有权请求“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
　　可见，该规定加大了对恶意抵押和恶意销售行为的惩处力度。
　　点评：购房者应注意的是，只有在开发商恶意抵押和恶意销售行为而造成购房者无法实现购房目的时候，该惩罚才能生效。

　　另外，“解释”的第十五条，对于合同解除权的期限：第十六条，对于如何处理违约金“漫天要价”和违约金不足以弥补实际损失的规定，都对规范房地产市场、解决交易纠纷具有很好的实际意义。